La asamblea y el acta: dos piezas inseparables
La asamblea de condóminos es la máxima autoridad del condominio, pero sus acuerdos solo son obligatorios cuando se respetan los porcentajes, quórums y mayorías que marca la ley, y cuando todo queda correctamente asentado en el acta.
Una asamblea mal convocada o un acta mal elaborada pueden provocar que los acuerdos sean impugnados o queden sin efectos legales, incluso si “la mayoría estuvo de acuerdo”.
1. Convocatoria legal: el primer filtro de validez
Para que una asamblea sea válida desde el inicio, la ley establece que:
- Debe convocarse al 100 % de los condóminos, sin excluir a nadie.
- La convocatoria debe publicarse en áreas comunes y notificarse por medios que permitan acreditar su entrega.
- El orden del día debe ser específico, sin incluir “asuntos generales”.
Si alguno de estos requisitos falla, cualquier condómino puede impugnar la asamblea, sin importar el porcentaje que haya asistido.
2. Quórum legal: quién cuenta y quién no
El quórum no se basa solo en cuántas personas asisten, sino en cuántos propietarios con derechos vigentes participan.
Quórum en primera convocatoria
- Se requiere la presencia de condóminos que representen más del 50 % de los derechos de copropiedad.
- Solo cuentan los propietarios al corriente en sus cuotas.
Quórum en segunda convocatoria
- La asamblea puede instalarse con los condóminos presentes, siempre que se haya hecho la primera convocatoria conforme a la ley.
- Aun así, solo votan quienes estén al corriente.
⚠️ Los condóminos morosos:
- Pueden asistir y opinar (voz)
- No cuentan para quórum
- No tienen derecho a voto
Para que esta restricción sea válida, el administrador debe registrar la lista de morosos ante la autoridad al menos 3 días antes de la asamblea y notificarlos previamente.
3. Mayorías necesarias para aprobar acuerdos
No todos los acuerdos requieren el mismo porcentaje de aprobación. La ley distingue entre decisiones ordinarias y especiales:
Acuerdos ordinarios
Ejemplos:
- Presupuesto anual
- Cuotas de mantenimiento
- Contratación de servicios
👉 Requieren mayoría simple de los condóminos con derecho a voto presentes en la asamblea.
Acuerdos especiales o extraordinarios
Ejemplos:
- Modificación del reglamento
- Cambios en áreas o bienes comunes
- Obras mayores o estructurales
👉 Requieren al menos el 75 % de los derechos de copropiedad, salvo que la ley o el reglamento establezcan un porcentaje distinto.
Estos porcentajes deben quedar claramente asentados en el acta, indicando:
- Total de derechos del condominio
- Porcentaje presente
- Porcentaje a favor, en contra y abstenciones
4. Por qué el acta es clave para la vida del condominio
El acta de asamblea es el único documento que prueba:
- Que hubo quórum legal
- Que se respetaron los porcentajes
- Que los acuerdos fueron válidamente aprobados
Sin estos datos, los acuerdos no pueden exigirse legalmente, incluso si se ejecutaron durante algún tiempo.
5. Elementos indispensables que debe incluir el acta
Para que el acta tenga plena validez legal, debe contener:
- Lugar, fecha y hora
- Tipo de asamblea
- Referencia a la convocatoria
- Lista de asistencia
- Declaración expresa del quórum
- Orden del día
- Desarrollo de acuerdos
- Porcentajes exactos de votación
- Hora de clausura
- Firmas correspondientes
Omitir los porcentajes es uno de los errores más comunes y más costosos.
6. Errores frecuentes que invalidan acuerdos
Entre los errores más graves están:
- No indicar el porcentaje de derechos representados
- Contar a morosos para el quórum
- Aprobar acuerdos especiales con mayoría simple
- No señalar si la asamblea fue en primera o segunda convocatoria
- No integrar el acta al Libro de Actas
Cualquiera de estos errores puede provocar que la autoridad deje sin efectos los acuerdos.
7. El verdadero valor de una buena acta
Una asamblea bien organizada sin un acta correcta no existe legalmente.
El acta es la memoria jurídica del condominio y la herramienta que permite:
- Exigir cuotas
- Aplicar reglamentos
- Defender acuerdos ante autoridades
- Evitar conflictos entre vecinos
Respetar los porcentajes y dejarlos claramente asentados no es un formalismo, es protección legal.
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