Cuando el administrador de un condominio no cumple con sus obligaciones, actúa con negligencia o incurre en irregularidades, los condóminos sí tienen herramientas legales para exigir rendición de cuentas y, en su caso, su remoción. La Ley de Propiedad en Condominio establece claramente sus deberes, así como los mecanismos de defensa para los propietarios .

Obligaciones legales del administrador

De acuerdo con la ley, el administrador está obligado a:

• Administrar correctamente los recursos económicos del condominio.
• Llevar contabilidad clara y comprobable.
• Conservar y dar mantenimiento a las áreas y bienes comunes.
• Cumplir y hacer cumplir el reglamento interno.
• Convocar y ejecutar los acuerdos de la Asamblea de Condóminos.
• Informar periódicamente sobre el estado financiero y administrativo del condominio.

El incumplimiento de cualquiera de estas funciones puede dar lugar a una reclamación formal por parte de los condóminos .

Primer paso: reclamación interna y evidencia

Antes de acudir a instancias externas, la ley recomienda:

• Presentar la queja por escrito al administrador.
• Reunir pruebas: estados de cuenta, recibos, correos, actas, fotografías o testimonios.
• Solicitar formalmente aclaraciones o correcciones.

Este paso es clave para dejar constancia del conflicto y fortalecer cualquier acción posterior.

Asamblea de Condóminos: herramienta clave

La Asamblea de Condóminos es la máxima autoridad del condominio. A través de ella se puede:

• Exigir informes detallados al administrador.
• Solicitar auditorías o revisiones contables.
• Votar la remoción del administrador por mayoría, cuando existan causas justificadas.
• Nombrar un nuevo administrador o una administración profesional.

La ley faculta a los condóminos para convocar a asamblea incluso cuando el administrador se niegue a hacerlo .

Denuncia ante la autoridad competente

Si el conflicto no se resuelve internamente, los condóminos pueden:

• Presentar una denuncia ante la Procuraduría Social (o la autoridad local correspondiente).
• Solicitar mediación o conciliación.
• Iniciar procedimientos administrativos por malas prácticas, abuso de funciones o manejo indebido de recursos.

Estas instancias pueden imponer sanciones, multas e incluso la inhabilitación del administrador cuando se acreditan irregularidades .

Acciones legales y responsabilidad civil

Cuando existen daños patrimoniales, fraude o uso indebido de fondos, la ley permite:

• Exigir la reparación del daño.
• Iniciar acciones civiles o penales, según la gravedad del caso.
• Reclamar la devolución de recursos mal administrados.

El administrador responde legalmente por los actos realizados fuera de la ley o en contra de los intereses del condominio .

Importancia de actuar a tiempo

No reclamar permite que los problemas se agraven. Actuar conforme a la ley:

• Protege el patrimonio de los condóminos.
• Fomenta la transparencia.
• Mejora la convivencia y el valor del inmueble.

Un condominio informado es un condominio protegido.